Gepubliceerd op 09 september 2020
Je ziet je droomhuis en doet een bod. Vanaf dan ben je in onderhandeling. Er is weinig tijd om na te denken. Is je eerste bod meteen bindend of kun je daar nog onderuit? Wat zijn ontbindende voorwaarden van het koopcontract? Lees meer over je rechten.
Het belangrijkste: een mondeling bod is niet bindend. Volgens de wet is er alleen een overeenkomst als dat op papier staat en door de koper is ondertekend. Heb je in al je enthousiasme een bod gedaan waar je spijt van hebt? Geen nood. In deze fase zit je nog nergens aan vast.
Wanneer is een bod bindend?
Als je het met de verkoper eens bent over de prijs en de voorwaarden, kun je een voorlopig koopcontract tekenen. Dat is in principe bindend, maar er zijn uitzonderingen. Na het ondertekenen heb je altijd drie dagen bedenktijd. Van die drie dagen moeten er minstens twee gewone werkdagen zijn. Binnen die periode mag je zonder reden de koop afzeggen.
Wat zijn ontbindende voorwaarden?
Het is verstandig om altijd ontbindende voorwaarden op te nemen in het koopcontract. Deze beschermen je tegen financiële problemen als je bijvoorbeeld de financiering niet rond krijgt of als achteraf blijkt dat de woning verborgen gebreken heeft. Schrijf ze zo duidelijk mogelijk op, zodat er geen discussie over kan ontstaan.
Voorbeelden van ontbindende voorwaarden
Onder voorbehoud van financiering
Bij het uitbrengen van het bod en in de koopovereenkomst kun je een financieringsvoorbehoud opnemen. Hierin geef je aan dat je onder de koop uit kunt wanneer je op een bepaalde datum niet beschikt over de koopsom (+ kosten koper). Je geeft ook aan gebruik te willen maken van een hypotheek bij een geldverstrekker. Je bent verplicht om al het mogelijke te doen om de financiering rond te krijgen en Je moet een of twee afwijzingen van geldverstrekkers kunnen laten zien als je van de ontbindende voorwaarden gebruik wilt maken.
Onder voorbehoud van bouwkundige keuring
Een andere ontbindende voorwaarde die in veel contracten staat, is een ongunstige bouwkundige keuring. Vooral als je een ouder huis wilt kopen, kan dit verstandig zijn om op te nemen. Blijkt er veel mis met het huis en liggen de herstelkosten hoger dan het maximum afgesproken bedrag? Dan kun je nog zonder boete onder de koop uit. Hiervoor kun je het bouwkundig rapport laten zien.
Onder voorbehoud van Nationale Hypotheek Garantie (NHG)
Bij een hypotheek met Nationale Hypotheek Garantie (NHG) krijg je een lagere rente en meer zekerheden, voor jou en de bank. Maar of je hiervoor in aanmerking komt, hangt af van een aantal voorwaarden. Zo mag je hypotheek in 2020 niet hoger zijn dan € 310.000. Je kunt het niet krijgen van NHG als ontbindende voorwaarde opnemen in het koopcontract.
Onder voorbehoud van verkoop eigen woning
Heb je zelf nog een huis dat je nog moet verkopen? Dan kun je proberen om in het koopcontract te laten zetten dat je pas koopt als dat geregeld is. Omdat dit voor de verkoper erg onzeker is, gaan ze hier vaak niet mee akkoord.
Onder voorbehoud van huistvestingsvergunning
Is er een woon- of huisvestingsvergunning nodig van de gemeente voor dit huis? Neem dat dan als ontbindende voorwaarde op. Wil je verbouwen of het pand voor iets anders gebruiken dan een woning, dan heb je misschien een bouwvergunning of een verandering van het bestemmingsplan nodig. Wil je zonder die verbouwing of verandering van bestemming het huis niet, neem dit dan als ontbindende voorwaarde op.
Ontbindende voorwaarden verlengen of gebruiken
Heb je meer tijd nodig om iets te regelen en wil je de ontbindende voorwaarden verlengen? Dat kan alleen als de verkoper daarmee akkoord gaat. Wil je onder de koop uit met gebruik van een van de ontbindende voorwaarden? Laat het de makelaar of de verkopende partij schriftelijk weten binnen de afgesproken termijn. Het is niet zo dat de overeenkomst uit zichzelf ongeldig wordt, als een van de ontbindende voorwaarden geldt.
Boete
Zijn er geen geldige redenen om van de koop af te zien en zit de bedenktijd erop? Dan is het voorlopig koopcontract bindend. Je kunt nog steeds weigeren het huis te kopen, maar dan ben je de verkoper een boete verschuldigd van 10% van de koopsom, de waarborgsom die je hebt gestort.
Mag een makelaar met meerdere kopers onderhandelen?
Een verkopend makelaar mag geen potentiële kopers tegen elkaar uitspelen. Het bod van de één mag dus niet gebruikt worden om een hoger bod te ontlokken bij de ander. Maar het is een misverstand dat een verkoper geen biedingen meer mag overwegen als hij in onderhandeling is.
Als er een tweede koper geïnteresseerd is, staat het hem zelfs vrij om de vraagprijs te verhogen. De makelaar zal vervolgens vragen om een uiterst bod te doen op het huis. Als dat bod te laag is, kan hij de onderhandelingen afbreken om door te gaan met de tweede koper.
Ga je op huizenjacht, dan is een goede voorbereiding belangrijk. Kom vooraf eens langs bij een van onze adviseurs voor een vrijblijvende verkenning van je financieringsmogelijkheden. Als snel handelen vereist is, is de kans kleiner dat je straks in de problemen komt.
