Wat zijn notariskosten bij een hypotheek?

Notariskosten bij een hypotheek zijn de kosten die je betaalt voor het opmaken en passeren van de hypotheekakte én, bij aankoop van een bestaande woning, de akte van levering (ook wel overdrachtsakte of transportakte genoemd). De totale notariskosten hypotheek liggen gemiddeld tussen de € 1.200 en € 2.500, afhankelijk van de woningwaarde en jouw situatie. Bij nieuwbouw vrij op naam betaal je doorgaans alleen de hypotheekakte (ca. € 800). Naast de notariskosten zelf maakt de notaris op overdrachtsdag ook bedragen over aan derden, zoals overdrachtsbelasting en de koopsom aan de verkoper. Die vallen buiten de eigenlijke kosten notaris hypotheek. In dit artikel lees je welke kosten je precies kunt verwachten, wanneer je betaalt, wat aftrekbaar is en hoe je kunt besparen.

Wat zijn notariskosten bij een hypotheek en waarom zijn ze verplicht?

Notariskosten bij een hypotheek zijn de kosten die je betaalt voor de diensten van een notaris bij het afsluiten van een hypotheek. De notaris is wettelijk verplicht, omdat een hypotheekakte een notariële akte moet zijn om rechtskracht te hebben en ingeschreven te kunnen worden in het Kadaster. Zonder notariële akte heeft je hypotheek geen juridische geldigheid en kan de geldverstrekker geen hypotheekrecht vestigen op jouw woning.

De notaris vervult drie concrete rollen in het hypotheekproces: hij controleert je identiteit en de eigendomssituatie van de woning, stelt de hypotheekakte op als officieel document dat de leenovereenkomst formaliseert, en registreert de hypotheek bij het Kadaster zodat de geldverstrekker officieel als hypotheekhouder wordt erkend. Deze registratie beschermt zowel jou als de bank tegen juridische problemen en mag uitsluitend door een notaris worden uitgevoerd.

Wat doet de notaris concreet voor jou?

Achter de notariskosten gaat een reeks concrete werkzaamheden schuil die jouw aankoop juridisch waterdicht maken. De notaris vraagt jouw persoonsgegevens op uit de Basisregistratie Personen (BRP) om je identiteit te verifiëren, en controleert of de verkoper daadwerkelijk bevoegd is om de woning te verkopen — denk aan bijzondere omstandigheden zoals een faillissement, bewindvoering, echtscheiding of curatele.

Daarnaast verricht de notaris de volgende werkzaamheden:

• Hij of zij onderzoekt of er erfdienstbaarheden, opstalrechten of andere beperkingen op de woning rusten.
• De notaris controleert de waarborgsom of bankgarantie die jij als koper hebt gestort.
• Hij of zij vraagt de hypotheekgelden op bij de geldverstrekker en zorgt dat de koopsom op de overdrachtsdag naar de verkoper wordt overgemaakt.

Al deze werkzaamheden samen zorgen ervoor dat jij als koper met zekerheid de sleutel in ontvangst kunt nemen, wetende dat de eigendomsoverdracht juridisch correct en volledig is afgehandeld.

Hoeveel betaal je gemiddeld aan notariskosten bij een hypotheek?

De gemiddelde notariskosten voor alleen de hypotheekakte liggen tussen de € 800 en € 1.500. Koop je een bestaande woning, dan komen daar de notariskosten voor de akte van levering bij, waardoor je totaal al snel uitkomt op € 1.200 tot € 2.500. Het exacte bedrag hangt af van de woningwaarde, het hypotheekbedrag en de complexiteit van je situatie. Bij duurdere woningen zijn de kosten doorgaans hoger.

Notarissen hanteren verschillende tariefstructuren. Sommigen werken met vaste tarieven, anderen rekenen een percentage van de woningwaarde of het hypotheekbedrag. Het is verstandig om vooraf offertes op te vragen bij meerdere notarissen, want de prijsverschillen voor dezelfde hypotheekakte kunnen oplopen tot enkele honderden euro’s.

Wie betaalt de notariskosten: koper, verkoper of eigenaar?

Bij de aankoop van een bestaande woning betaal jij als koper zowel de notariskosten voor de hypotheekakte als voor de akte van levering. Dit zijn onderdeel van de zogenoemde kosten koper, die volledig voor jouw rekening komen.

Bij nieuwbouw vrij op naam betaalt de projectontwikkelaar (de verkopende partij) de notariskosten voor de leveringsakte en kiest ook de notaris — de zogeheten projectnotaris. Jij als koper betaalt alleen de notariskosten voor de hypotheekakte. Je hebt bij nieuwbouw dus doorgaans geen vrije keuze voor de notaris die de leveringsakte opstelt, maar wel voor de notaris die de hypotheekakte verzorgt.

Bij het oversluiten of wijzigen van een bestaande hypotheek betaal jij als eigenaar altijd zelf de notariskosten voor de nieuwe hypotheekakte. Er is geen leveringsakte nodig, waardoor de totale kosten lager zijn dan bij een aankoop.

Indicatieve kostenoverzichten per woningwaarde

De onderstaande bedragen zijn indicatief. Vraag altijd een offerte op bij een notaris voor een exacte berekening op basis van jouw situatie.

• Bestaande woning (€ 300.000): hypotheekakte € 700–€ 900, leveringsakte € 400–€ 600, kadasterkosten ca. € 75–€ 150, plus 21% btw over de aktekosten — totaal indicatief: ca. € 1.400–€ 2.000.
• Bestaande woning (€ 500.000): hypotheekakte € 900–€ 1.100, leveringsakte € 500–€ 700, kadasterkosten ca. € 75–€ 150, plus 21% btw over de aktekosten — totaal indicatief: ca. € 1.700–€ 2.400.
• Nieuwbouw vrij op naam: alleen hypotheekakte € 800–€ 1.000, kadasterkosten ca. € 75, plus 21% btw over de aktekosten — totaal indicatief: ca. € 1.000–€ 1.300.

Naast de woningwaarde beïnvloeden ook andere factoren de kosten. Bij een tweede hypotheek is niet altijd een notaris nodig. Als het verhoogde bedrag binnen de bestaande hypotheekinschrijving bij het Kadaster valt, kan de geldverstrekker soms volstaan met een onderhandse verhoging — zonder tussenkomst van een notaris. Vraag je geldverstrekker of hypotheekadviseur of dit in jouw situatie mogelijk is. Voor een overbruggingshypotheek heb je een aparte hypotheekakte nodig, wat doorgaans circa € 200 extra kost bovenop de reguliere aktekosten. Bij het oversluiten van je hypotheek naar een andere geldverstrekker zijn de notariskosten lager omdat er geen leveringsakte nodig is, maar ook dan is een nieuwe hypotheekakte verplicht.

Welke kosten staan er op de notarisrekening bij een hypotheek?

De notarisrekening bij een hypotheek bestaat uit meerdere afzonderlijke onderdelen. De grootste kostenpost zijn de aktekosten: het honorarium van de notaris voor het opmaken en passeren van de hypotheekakte. Bij de aankoop van een bestaande woning betaal je daarnaast ook aktekosten voor de akte van levering (ook wel overdrachtsakte of transportakte genoemd), waardoor de totale notariskosten aanzienlijk hoger uitvallen dan wanneer je alleen de hypotheekakte nodig hebt.

Kadasterkosten zijn de vaste tarieven die het Kadaster rekent voor het inschrijven van je hypotheek en, bij aankoop, de overdrachtsakte in de openbare registers. In totaal kun je rekenen op circa € 75 tot € 150 aan kadasterkosten, afhankelijk van het aantal inschrijvingen: er is een aparte inschrijving voor de hypotheekakte én een aparte inschrijving voor de leveringsakte bij aankoop van een bestaande woning. Kadasterkosten zijn vrijgesteld van btw.

Onderzoekskosten worden gerekend voor de kadastrale opzoeking waarmee de notaris controleert of er geen andere rechten of hypotheken op de woning rusten, en de eigendomssituatie en eventuele beperkingen verifieert.

Extra diensten kunnen de rekening verhogen. Denk aan:

• Samenlevingsovereenkomst: als je samen met een partner een woning koopt maar niet getrouwd bent of een geregistreerd partnerschap hebt, is een samenlevingsovereenkomst sterk aan te raden. De kosten hiervoor liggen doorgaans tussen de € 500 en € 1.000.
• Testament: wil je regelen wat er met jouw deel van de woning gebeurt als je overlijdt? Een testament kost gemiddeld € 200 tot € 500 per persoon. Laat je testament opstellen tegelijk met de hypotheekakte om kosten te besparen.
• Wijzigingen in de akte na ondertekening: reken op € 50 tot € 150 per wijziging.
• Spoedbehandeling: bij een urgente overdracht rekent de notaris doorgaans een toeslag van 10 tot 25% op het gebruikelijke tarief.

Vraag je notaris altijd om een all-inofferte inclusief btw, zodat je weet waar je aan toe bent. Op aktekosten en onderzoekskosten komt 21% btw. Sommige notarissen geven een all-inprijs inclusief btw, anderen tonen de btw apart op de rekening. Vraag altijd om duidelijkheid over wat wel en niet in de offerte is inbegrepen, zodat je de offertes van verschillende notarissen goed kunt vergelijken.

Bedragen die je via de notaris betaalt maar geen notariskosten zijn

Op de overdrachtsdag sluist de notaris ook een aantal bedragen door naar derden. Deze bedragen zijn geen notariskosten, maar je moet ze wel meenemen in je totale financiële planning.

• Waarborgsom: als koper stort je doorgaans 10% van de koopsom als waarborgsom bij de notaris als zekerheid voor de verkoper. Dit bedrag wordt verrekend op de overdrachtsdag.
• Bankgarantie: als je de waarborgsom niet zelf kunt voorschieten, kun je een bankgarantie aanvragen via je bank. De kosten hiervoor bedragen doorgaans circa 1% van de waarborgsom per jaar. Dit zijn geen notariskosten, maar kosten van de bank.
• NHG-borgtochtprovisie: koop je een woning met Nationale Hypotheek Garantie (NHG), dan betaal je een borgtochtprovisie (in 2025: 0,40% van het hypotheekbedrag). Dit bedrag wordt via de notaris verrekend op de overdrachtsdag. Bij een hypotheek van € 300.000 is dit bijvoorbeeld € 1.200.
• Verrekening van gemeentelijke lasten en VvE-bijdragen: de notaris verrekent ook lopende kosten zoals de onroerendezaakbelasting en eventuele VvE-bijdragen naar rato van de overdrachtsdatum.

Al deze bedragen staan los van de eigenlijke notariskosten. Zorg dat je ze vooraf in kaart brengt, zodat je op de overdrachtsdag niet voor onverwachte uitgaven komt te staan.

Wanneer betaal je notariskosten bij een hypotheek en kun je ze financieren?

Notariskosten voor de hypotheekakte zijn verschuldigd op of kort na de passeerdatum: de dag waarop je de hypotheekakte ondertekent bij de notaris. Bij de aankoop van een bestaande woning zijn de notariskosten voor zowel de leveringsakte als de hypotheekakte doorgaans op dezelfde dag verschuldigd. Je moet dit bedrag dus beschikbaar hebben op de overdrachtsdag zelf.

Je kunt notariskosten sinds 2018 niet meer meefinancieren in je hypotheek, omdat je niet meer mag lenen dan 100% van de woningwaarde. Je moet de notariskosten dus betalen uit eigen geld. Door eigen middelen in te zetten voor de kosten koper, maak je ruimte in je hypotheek om bepaalde kosten mee te financieren, zoals taxatie-, notaris- en advieskosten. Zorg daarom dat je vooraf een realistisch overzicht hebt van alle bijkomende kosten, zodat je niet voor verrassingen komt te staan op de overdrachtsdag.

Hoe bespaar je op notariskosten bij een hypotheek?

Besparen op notariskosten begint met het opvragen van offertes bij minimaal drie notariskantoren. Vergelijk niet alleen de prijs voor de hypotheekakte, maar ook de service, bereikbaarheid en de volledigheid van de offerte. Prijsverschillen van enkele honderden euro’s zijn normaal, zeker bij hogere woningwaarden.

Wist je dat het eerste gesprek met een notaris bijna altijd kosteloos is? De meeste notariskantoren bieden een vrijblijvend kennismakingsgesprek aan waarin je jouw situatie kunt toelichten en een offerte kunt opvragen. Vraag wel altijd vooraf of het gesprek kosten met zich meebrengt, zodat je niet voor verrassingen komt te staan. Zo kun je meerdere notarissen vergelijken zonder extra kosten te maken — en dat sluit direct aan op de aanbeveling om minimaal drie offertes op te vragen.

Budgettering is essentieel voor een stressloze hypotheekafhandeling. Houd per situatie rekening met de volgende reserveringen:

• Bestaande woning: reserveer minimaal € 2.500 voor de totale notariskosten, omdat je zowel de hypotheekakte als de transportakte betaalt.
• Nieuwbouw vrij op naam: betaal je doorgaans alleen de hypotheekakte; € 1.000 tot € 1.300 is een realistische reservering.
• Oversluiten: er is geen leveringsakte nodig, waardoor de kosten lager uitvallen; reken op € 800 tot € 1.200 voor de nieuwe hypotheekakte inclusief bijkomende kosten.

Besparen op de kosten van een notaris bij jouw hypotheek is mogelijk door slim te kiezen. Sommige hypotheekverstrekkers werken met preferente notarissen die gereduceerde tarieven hanteren voor de hypotheekakte. Online notarissen kunnen goedkoper zijn, maar houd er rekening mee dat persoonlijk contact dan beperkt is. Controleer altijd of de aangeboden service past bij jouw behoefte aan begeleiding tijdens het hypotheektraject.

Timing kan kosten schelen. Vermijd extra kosten voor een spoedbehandeling door tijdig een notaris te selecteren, bij voorkeur zodra je weet dat je een hypotheek gaat afsluiten. Vraag ook naar pakketprijzen als je meerdere notariële diensten nodig hebt, zoals het opstellen van een testament of samenlevingscontract tegelijk met de hypotheekakte. Zo bundel je de afspraken en bespaar je op de totale notariskosten.

Welke notariskosten bij een hypotheek zijn aftrekbaar van de belasting?

Niet alle notariskosten bij een hypotheek zijn aftrekbaar van de inkomstenbelasting. Het hangt af van het type akte.

Notariskosten voor de hypotheekakte zijn aftrekbaar als eenmalige financieringskosten voor de eigen woning. De voorwaarde is dat de hypotheek is afgesloten voor de aankoop, verbouwing of het onderhoud van een woning die in box 1 valt — dat wil zeggen: jouw hoofdverblijf. Zijn aan deze voorwaarden voldaan, dan mag je de kosten voor de hypotheekakte opgeven als aftrekpost in je aangifte inkomstenbelasting.

Notariskosten voor de akte van levering (ook wel overdrachtsakte of transportakte genoemd) zijn niet aftrekbaar. Deze kosten worden beschouwd als kosten koper die behoren tot de aanschafprijs van de woning, en vallen daarmee buiten de aftrekbare financieringskosten. Betaal je bijvoorbeeld € 900 voor de hypotheekakte en € 600 voor de leveringsakte, dan is alleen de € 900 aftrekbaar. Raadpleeg een belastingadviseur of hypotheekadviseur voor jouw specifieke situatie.

Wat doet Veldsink Advies voor jou bij de notariskosten en hypotheekkosten?

Veldsink Advies ondersteunt je bij het begrijpen en voorbereiden van alle kosten die bij een hypotheek komen kijken, inclusief de notariskosten voor de hypotheekakte en de akte van levering. Onze adviseurs leggen duidelijk uit welke kosten je in jouw specifieke situatie kunt verwachten, welke aftrekbaar zijn van de belasting en hoe je een realistisch budget opstelt voor het volledige hypotheektraject.

Onze concrete ondersteuning omvat:

• uitgebreide kostenberekening, inclusief alle bijkomende kosten
• advies over het wel of niet meefinancieren van notariskosten
• doorverwijzing naar betrouwbare notarissen met scherpe tarieven
• begeleiding tijdens het hele hypotheekproces tot aan de notaris

Wil je precies weten welke notariskosten en overige hypotheekkosten jij kunt verwachten? Neem contact op voor een vrijblijvend gesprek. We bespreken jouw specifieke situatie, of je nu een eerste woning koopt, oversluit of een tweede hypotheek overweegt, en geven je een compleet en transparant overzicht van alle te verwachten kosten.

Plan je hypotheekgesprek of vraag een persoonlijke kosteninschatting aan. Zo weet je precies waar je aan toe bent en voorkom je financiële verrassingen op de dag van overdracht.

Gerelateerde artikelen

• Hoe kies ik tussen een hypotheekbank en een verzekeraar?
• Wat moet ik vragen aan een hypotheekadviseur?
• Hoeveel van mijn inkomen mag naar woonlasten gaan?
• Wanneer moet ik mijn hypotheek oversluiten?
• Hoeveel kan ik besparen door oversluiten?