Loan-to-value (LTV) bij een hypotheek geeft de verhouding weer tussen je hypotheekbedrag en de woningwaarde. In 2026 geldt in Nederland een maximale LTV van 100% voor reguliere hypotheken, met uitzondering van energiebesparende leningen waarbij tot 106% mogelijk is. De LTV-berekening is eenvoudig: deel het hypotheekbedrag door de woningwaarde en vermenigvuldig met 100. Een LTV van 90% betekent dat je 90% van de woningwaarde financiert met een hypotheek. Deze ratio bepaalt grotendeels je hypotheekrente, je toegang tot NHG en de overige voorwaarden van je hypotheek.

Wat is loan-to-value precies en hoe wordt het berekend?

Loan-to-value, in het Nederlands ook wel financieringsgraad of LTV-ratio genoemd, is het percentage van de woningwaarde dat je financiert met een hypotheek. De betekenis van LTV is daarmee direct gekoppeld aan hoeveel eigen geld je inbrengt: hoe lager je LTV, hoe meer eigen vermogen je hebt ten opzichte van je schuld. De berekening is eenvoudig: hypotheekbedrag gedeeld door woningwaarde, vermenigvuldigd met 100.

De basisformule ziet er zo uit: (hypotheekbedrag ÷ woningwaarde) × 100 = LTV-percentage. Bij een woning van €400.000 met een hypotheek van €360.000 is je LTV dus 90%. Dit betekent dat je 10% eigen geld inbrengt. Wil je je eigen LTV berekenen, dan heb je alleen de actuele woningwaarde en het hypotheekbedrag nodig. Een lagere LTV geeft je direct toegang tot scherpere rentetarieven en betere hypotheekvoorwaarden.

Praktische voorbeelden maken de LTV-berekening concreet. Stel: Lena (28) en Daan (30) kopen hun eerste woning van €325.000 en sluiten een hypotheek af van €325.000. Hun LTV bedraagt dan 100%. Naast de koopprijs betalen zij ook bijkomende kosten: overdrachtsbelasting €6.500, notariskosten €2.000, taxatiekosten €500 en hypotheekadvieskosten €3.000. Het totale benodigde eigen geld bedraagt €12.000. Deze kosten tellen niet mee in de LTV-berekening, maar moeten wel beschikbaar zijn uit eigen spaargeld vóór de hypotheekaanvraag.

  • Woning €300.000, hypotheek €270.000 = LTV 90%
  • Woning €500.000, hypotheek €400.000 = LTV 80%
  • Woning €250.000, hypotheek €250.000 = LTV 100%

Je eigen inbreng bestaat uit spaargeld, maar ook de kosten koper zoals overdrachtsbelasting en notariskosten tellen mee in de totale investering die je doet. Houd er rekening mee dat bij een financiering hoge loan to value, waarbij je dus weinig eigen geld inbrengt, de bijkomende kosten volledig uit eigen middelen moeten komen. Dit geldt ook bij een 100% loan to value hypotheek: de kosten koper financier je altijd zelf.

Waarom is de loan-to-value-ratio zo belangrijk voor hypotheekverstrekkers?

Hypotheekverstrekkers gebruiken de LTV als belangrijkste risico-indicator omdat die hun potentiële verlies weergeeft bij gedwongen verkoop. Hoe hoger de LTV, hoe groter het risico voor de bank als je niet meer kunt betalen. Een lage LTV betekent bovendien dat je meer overwaarde in je woning hebt opgebouwd, wat je financiële positie aanzienlijk versterkt.

Bij een LTV van 100% heeft de bank geen buffer als de woningwaarde daalt of bij verkoop onder de marktwaarde. Een LTV van 80% betekent dat de woningwaarde 20% kan dalen voordat de bank verlies lijdt. Naast de LTV beoordeelt de hypotheekverstrekker ook je inkomen via de geldende toetsingsnormen. Je hypotheek moet zowel binnen de LTV-norm als binnen de inkomensnormen vallen. Een lage LTV compenseert nooit een onvoldoende inkomen, maar geeft je wel toegang tot de gunstigste voorwaarden als aan beide criteria is voldaan.

Banken hanteren verschillende LTV-limieten per product en klantprofiel. Voor starters zijn vaak hogere LTV’s mogelijk dan voor beleggers, waarbij een financiering hoge LTV bij een eerste woning gebruikelijk is. Ook je inkomen, baan en financiële geschiedenis spelen mee in de uiteindelijke beslissing om een hypotheek te verstrekken. Bij een 90% LTV of hoger zullen de meeste verstrekkers extra eisen stellen aan je financiële situatie.

De Nationale Hypotheek Garantie (NHG) speelt hier een belangrijke rol. Met NHG kun je vaak tot 100% loan to value financieren, omdat de overheid het risico deels overneemt van de hypotheekverstrekker. Dit maakt een financiering hoge loan to value toegankelijker voor starters met beperkt eigen vermogen, mits de woningwaarde binnen de NHG-kostengrens valt.

Welke invloed heeft je LTV op je hypotheekrente en voorwaarden?

Je LTV-percentage bepaalt direct je hypotheekrente en voorwaarden. Lagere LTV’s leiden tot betere rentetarieven omdat het risico voor de bank kleiner is. Dit werkt via een systeem van risicoklassen: hypotheekrentes zijn opgebouwd uit een basisrente plus een risico-opslag die afhankelijk is van je LTV-klasse. Veel verstrekkers hanteren staffels waarbij je rente daalt naarmate je LTV lager wordt. Bij een gedaalde LTV door aflossing of waardestijging van je woning kun je in een lagere risicoklasse vallen en aanspraak maken op een lagere risico-opslag, soms zelfs zonder dat je oversluit.

Belangrijke LTV-grenzen in 2026 zijn:

  • 80% LTV: Vaak de beste rentetarieven en de meeste keuze in producten
  • 90% LTV: Standaardtarieven, nog steeds goede voorwaarden
  • 100% LTV: Hogere rente, beperktere productkeuze
  • Boven 100%: Alleen mogelijk met NHG, zeer beperkte mogelijkheden

Een lagere LTV betekent ook betere hypotheekvoorwaarden, zoals meer flexibiliteit in aflossing, lagere boeterentes en betere mogelijkheden voor toekomstige wijzigingen. Je maandlasten worden lager door zowel het lagere hypotheekbedrag als de betere rente. Wil je je hypotheek oversluiten, dan wordt de LTV opnieuw berekend op basis van de actuele woningwaarde en de resterende hypotheekschuld. Een gedaalde LTV door waardestijging of aflossing kan je bij oversluiten direct in een gunstigere renteklasse plaatsen bij een nieuwe hypotheekverstrekker.

Voor jouw situatie kan het verschil tussen 90% LTV en 80% LTV honderden euro’s per jaar schelen aan rentekosten. Stel: je hebt een hypotheek van €280.000 en je woning is inmiddels €380.000 waard. Je LTV bedraagt dan nog maar 74%, wat je toegang geeft tot de scherpste rentetarieven. Een Veldsink-adviseur berekent voor jou wat dit concreet betekent voor je maandlasten.

Hoe kun je je loan-to-value verbeteren voor een betere hypotheek?

Je LTV verlagen kan door meer eigen geld in te brengen, een woningwaarde te kiezen die beter aansluit bij je hypotheekbedrag of de woningwaarde te verhogen door verduurzaming. Bij energiebesparende maatregelen zoals zonnepanelen, isolatie of een warmtepomp is in 2026 een financiering hoge loan to value tot 106% mogelijk, waardoor je de investeringskosten kunt meefinancieren. Elke strategie heeft voor- en nadelen die je moet afwegen tegen je persoonlijke situatie en financiële doelen.

Praktische strategieën om je LTV te verbeteren:

Meer eigen inbreng:

  • Langer sparen voor een groter eigen kapitaal
  • Hulp van familie (schenking of familielening)
  • Verkoop van bezittingen, zoals een auto of beleggingen

Slimmer kopen:

  • Zoek in een lagere prijsklasse
  • Kies voor een woning die renovatie nodig heeft
  • Onderhandel scherp over de koopprijs

Waarde verhogen:

  • Renovaties die de woningwaarde verhogen
  • Wacht op een stijgende woningmarkt
  • Laat de woning opnieuw taxeren als je vermoedt dat die meer waard is

In 2026 kan de timing van je hypotheekaanvraag een concreet verschil maken voor je LTV en je rentetarief. Wijzigingen in de wettelijke LTV-normen, rentebewegingen of aanpassingen in NHG-voorwaarden kunnen jouw financieringsmogelijkheden direct beïnvloeden. Een Veldsink-adviseur houdt deze ontwikkelingen voor je bij en adviseert je over het juiste moment om te handelen.

Hoe Veldsink Advies jou helpt je LTV te optimaliseren voor de beste hypotheekvoorwaarden

Veldsink Advies ondersteunt je bij het optimaliseren van je LTV door persoonlijke strategieën te ontwikkelen die passen bij jouw financiële situatie en woonwensen. Onze adviseurs berekenen verschillende scenario’s en tonen je de impact op je maandlasten en totale kosten.

Onze concrete ondersteuning omvat:

  • Gedetailleerde LTV-berekeningen voor verschillende woningprijzen en eigen inbreng
  • Strategisch advies over optimale financieringsstructuren
  • Vergelijking van meer dan 30 hypotheekverstrekkers en hun specifieke LTV-criteria
  • Begeleiding bij het vinden van de beste verhouding tussen risico en kosten
  • Ondersteuning bij NHG-aanvragen voor hogere LTV’s

Dankzij onze jarenlange ervaring in hypotheekadvies weten we precies welke hypotheekverstrekker de gunstigste LTV-voorwaarden en rentetarieven biedt voor jouw situatie, of je nu een hoge LTV hebt als starter of je LTV wilt verlagen als doorstromer. We begeleiden je door het volledige traject, van de eerste LTV-berekening tot de definitieve hypotheekafspraak.

Wil je weten hoe je jouw LTV kunt verlagen en daarmee toegang krijgt tot scherpere rentetarieven en betere hypotheekvoorwaarden? Neem vandaag nog contact op met onze hypotheekadviseurs voor een persoonlijk LTV-optimalisatiegesprek over jouw mogelijkheden.

Veelgestelde vragen

Kan ik mijn LTV later nog verlagen tijdens de looptijd van mijn hypotheek?

Ja, je kunt je LTV verlagen door extra af te lossen op je hypotheek of door waardestijging van je woning. Bij extra aflossingen daalt je hypotheekschuld, wat je LTV verbetert. Als je woning in waarde stijgt, kun je een nieuwe taxatie laten uitvoeren en mogelijk profiteren van betere voorwaarden bij een renteherziening of oversluiting.

Wat gebeurt er met mijn hypotheek als mijn LTV boven de 100% komt door waardedaling?

Als je woning in waarde daalt en je LTV boven 100% komt, spreekt men van 'negatief eigen vermogen' of een 'onderwaterhypotheek'. Je kunt gewoon blijven wonen en je hypotheek normaal afbetalen. Problemen ontstaan alleen bij verkoop, omdat je dan meer schuld hebt dan de opbrengst. Banken dwingen je niet tot verkoop zolang je gewoon betaalt.

Hoe verschilt de LTV-berekening bij een tweede hypotheek of overwaarde opnemen?

Bij een tweede hypotheek wordt de LTV berekend over het totale hypotheekbedrag (eerste én tweede hypotheek) gedeeld door de actuele woningwaarde. Voor overwaarde opnemen geldt hetzelfde principe: je verhoogt je hypotheekschuld, waardoor je LTV stijgt. Banken hanteren vaak strengere criteria voor hogere LTV's bij bestaande hypotheken.

Welke kosten moet ik meenemen naast de aankoopprijs bij het berekenen van mijn benodigde eigen geld?

Naast je eigen inbreng voor de LTV moet je rekening houden met kosten koper: overdrachtsbelasting (2% voor eigen bewoning), notariskosten (€1.500-€2.500), makelaarkosten bij aankoop, taxatiekosten (€400-€600) en eventuele hypotheekadvieskosten. Deze kosten komen bovenop je hypotheekbedrag en moeten uit eigen middelen worden betaald.

Is het altijd voordeliger om voor een lagere LTV te kiezen?

Niet altijd. Hoewel een lagere LTV betere rentetarieven oplevert, moet je afwegen tegen andere factoren. Als je spaargeld beter rendement behaalt dan het rentevoordeel, kan een hogere LTV voordeliger zijn. Ook liquiditeit speelt mee: behoud voldoende buffer voor onverwachte uitgaven en onderhoud van je woning.

Hoe werkt de LTV-berekening bij een nieuwbouwwoning?

Bij nieuwbouw wordt de LTV berekend over de totale koopprijs inclusief eventuele meerwerk en opties. Let op: de taxatiewaarde kan afwijken van de koopprijs, vooral bij nieuwbouw met hoge grondkosten. De bank financiert maximaal op basis van de getaxeerde waarde, niet de koopprijs. Plan daarom extra eigen geld in voor mogelijke waardeverschillen.

Gerelateerde artikelen