Hoeveel van je inkomen mag je eigenlijk besteden aan je hypotheek? Het is een van de meest gestelde vragen bij een hypotheekaanvraag, en het antwoord is minder eenvoudig dan een vast percentage. In dit artikel krijg je per vraag een helder antwoord, zodat je precies weet waar je aan toe bent.
Wat is de maximale hypotheek op basis van inkomen?
De maximale hypotheek op basis van inkomen wordt bepaald door je toetsinkomen te vergelijken met de geldende financieringslastpercentages — de wettelijk vastgestelde maxima die bepalen welk deel van je inkomen je aan bruto woonlasten mag besteden. Hoe hoger je inkomen, hoe groter het deel dat je mag besteden aan woonlasten. De exacte maximale hypotheek verschilt per situatie, inkomensniveau en het rentetype dat je kiest.
Geldverstrekkers gebruiken tabellen die jaarlijks worden vastgesteld door het Nationaal Instituut voor Budgetvoorlichting (Nibud). Deze tabellen koppelen je inkomen aan een maximaal percentage dat je aan bruto woonlasten mag besteden. Op basis van dat percentage en de actuele hypotheekrente berekent de bank hoeveel je maximaal kunt lenen.
Houd er rekening mee dat de maximale hypotheek op basis van inkomen niet altijd gelijk is aan de maximale hypotheek op basis van de woningwaarde. De laagste uitkomst van die twee berekeningen bepaalt uiteindelijk wat je kunt lenen. Bij een hypotheekaanvraag spelen beide berekeningen altijd een rol.
Welk percentage van mijn inkomen mag naar de hypotheek?
Het percentage van je bruto jaarinkomen dat je aan hypotheeklasten mag besteden, ligt globaal tussen de 22% en 35%, afhankelijk van je inkomensniveau en de actuele hypotheekrente. Bij een hoger inkomen mag je procentueel meer besteden aan woonlasten dan bij een lager inkomen.
Dit percentage is geen vrije keuze, maar een wettelijk vastgesteld maximum. De financieringslastpercentages worden elk jaar opnieuw gepubliceerd door het Nibud en de Autoriteit Financiële Markten (AFM), en houden rekening met de betaalbaarheid van woonlasten op de lange termijn. Het doel is te voorkomen dat je een hypotheek afsluit die je op termijn niet meer kunt dragen.
Praktisch gezien betekent dit dat iemand met een bruto jaarinkomen van 50.000 euro een ander maximaal leenbedrag heeft dan iemand met een inkomen van 80.000 euro, ook al is het percentageverschil klein. De hypotheekrente speelt hier ook een rol: bij een lagere rente kun je met hetzelfde percentage een hogere hypotheek dragen.
Hoe berekent de bank mijn maximale hypotheek?
De bank berekent je maximale hypotheek in drie stappen: eerst wordt je toetsinkomen vermenigvuldigd met het geldende financieringslastpercentage om de maximale bruto jaarlasten te bepalen; vervolgens wordt dat bedrag omgezet naar een maximaal leenbedrag op basis van de looptijd en het toetsrentepercentage; tot slot wordt de uitkomst vergeleken met de woningwaarde, waarbij de laagste van de twee grenzen geldt.
Het toetsrentepercentage dat de bank gebruikt, is niet altijd de actuele marktrente. Kies je voor een rentevaste periode korter dan tien jaar, dan toetst de bank met een hogere toetsrente om te zorgen dat je ook een eventuele rentestijging kunt opvangen. Kies je voor een langere rentevaste periode, dan wordt de werkelijke rente gebruikt.
Naast je inkomen kijkt de bank ook naar bestaande financiële verplichtingen. Een lopende persoonlijke lening of een studieschuld verlaagt je maximale hypotheek, omdat die lasten worden meegenomen in de berekening. Dit is een van de redenen waarom twee mensen met hetzelfde inkomen toch een andere maximale hypotheek kunnen krijgen.
Wat is het verschil tussen toetsinkomen en bruto jaarinkomen?
Het bruto jaarinkomen is het totale inkomen dat je verdient vóór belasting. Het toetsinkomen is het inkomen dat de bank gebruikt voor de hypotheekberekening — en dat kan hoger of lager zijn dan je bruto jaarinkomen, afhankelijk van je inkomensbronnen, contractvorm en eventuele toeslagen.
Bij een vast dienstverband zijn toetsinkomen en bruto jaarinkomen vaak nagenoeg gelijk. Maar er zijn situaties waarin ze van elkaar afwijken:
- Vakantiegeld, een vaste dertiende maand of een structurele bonus kunnen worden meegeteld.
- Inkomen uit een tijdelijk contract of als zelfstandige wordt anders beoordeeld.
- Het inkomen van een partner wordt bij twee inkomens deels meegeteld.
- Alimentatie of andere vaste inkomstenbronnen kunnen het toetsinkomen verhogen.
Voor ondernemers en zzp’ers geldt een afwijkende berekening. De bank kijkt dan naar de gemiddelde winst over de afgelopen jaren, waardoor het toetsinkomen lager of hoger kan uitvallen dan het inkomen van het meest recente jaar. Dit maakt de hypotheekaanvraag voor zelfstandigen complexer.
Welke andere factoren bepalen hoeveel hypotheek ik kan krijgen?
Naast je inkomen bepalen ook de waarde van de woning, bestaande schulden, de hoogte van de hypotheekrente en je persoonlijke financiële situatie hoeveel hypotheek je kunt krijgen. Geen van deze factoren staat op zichzelf: ze beïnvloeden samen het maximale bedrag dat een geldverstrekker bereid is te lenen.
De woningwaarde is een harde grens: je kunt in de meeste gevallen maximaal 100% van de marktwaarde lenen, vastgesteld via een taxatie. Ligt de vraagprijs hoger dan de taxatiewaarde, dan moet je het verschil zelf financieren. Dit is een punt waar kopers in een oververhitte woningmarkt regelmatig tegenaan lopen.
Ook de keuze voor Nationale Hypotheek Garantie (NHG) heeft invloed. Met NHG kun je onder bepaalde voorwaarden een lagere hypotheekrente krijgen, wat je maandlasten verlaagt en je leencapaciteit iets vergroot. NHG is beschikbaar tot een bepaalde koopsom, die jaarlijks wordt bijgesteld. Als je wilt weten hoe jouw specifieke situatie uitpakt, biedt een persoonlijke situatieanalyse inzicht in alle factoren die voor jou relevant zijn.
Wanneer is onafhankelijk hypotheekadvies verstandig?
Onafhankelijk hypotheekadvies is verstandig zodra je serieus nadenkt over het kopen van een woning, het oversluiten van je hypotheek of het verhogen van je hypotheek. Een onafhankelijk adviseur vergelijkt meerdere geldverstrekkers en kijkt niet alleen naar de rente, maar ook naar de voorwaarden die bij jouw situatie passen.
Bij een directe aanvraag bij je eigen bank krijg je alleen het aanbod van die ene geldverstrekker. Een onafhankelijk adviseur heeft toegang tot een breed scala aan aanbieders en kan daardoor objectief vergelijken. Dat verschil in aanpak kan op de lange termijn een significant verschil maken in wat je betaalt voor het aflossen van je hypotheek.
Onafhankelijk advies is zeker waardevol als je situatie niet standaard is — bijvoorbeeld bij een variabel inkomen, een eigen bedrijf, of wanneer je samen met een partner een hypotheek aanvraagt met twee inkomens. In die gevallen zijn de berekeningen complexer en maakt maatwerk het verschil.
Hoe Veldsink helpt met hypotheekadvies
Veldsink biedt onafhankelijk hypotheekadvies waarbij jouw situatie het vertrekpunt is, niet het product. Of je nu voor het eerst een woning koopt, wilt oversluiten of je hypotheek wilt verhogen, de adviseurs kijken samen met jou naar wat écht bij je past. Dat doen ze door:
- Je inkomen, wensen en financiële situatie grondig in kaart te brengen.
- Aanbiedingen van meer dan 30 geldverstrekkers te vergelijken op rente én voorwaarden.
- Je volledig te begeleiden van de eerste berekening tot de definitieve hypotheekaanvraag.
- Persoonlijk contact te bieden via een van de ruim 90 advieskantoren door heel Nederland.
Wil je weten hoeveel hypotheek jij kunt krijgen op basis van jouw inkomen? Maak een afspraak met een adviseur van Veldsink en krijg helder, eerlijk advies dat aansluit bij jouw persoonlijke situatie.
Veelgestelde vragen
Kan ik een hogere hypotheek krijgen als ik een vast contract krijg na een tijdelijk contract?
Ja, een vast dienstverband heeft een positief effect op je maximale hypotheek. Bij een tijdelijk contract rekenen geldverstrekkers voorzichtiger met je inkomen, terwijl een vast contract doorgaans volledig wordt meegenomen als toetsinkomen. Als je binnenkort een vast contract verwacht, kan het slim zijn om de hypotheekaanvraag even uit te stellen of alvast een intentieverklaring van je werkgever op te vragen.
Wat als ik meer wil lenen dan mijn maximale hypotheek op basis van inkomen toelaat?
In de meeste gevallen is het niet mogelijk om de wettelijke maximale hypotheekgrens te overschrijden, omdat geldverstrekkers hieraan gebonden zijn. Wat je wél kunt doen, is eigen spaargeld inzetten om het verschil bij te leggen, of wachten tot je inkomen stijgt. In uitzonderlijke situaties, zoals een energiezuinige woning, is er soms ruimte voor een kleine overschrijding van de norm.
Hoe beïnvloedt een studieschuld mijn maximale hypotheek concreet?
Een studieschuld verlaagt je maximale hypotheek, omdat geldverstrekkers een fictieve maandlast berekenen op basis van je openstaande studieschuld. Voor DUO-schulden geldt een wegingsfactor van 0,35% tot 0,75% van de oorspronkelijke schuld als maandlast, afhankelijk van het type lening. Hoe hoger je resterende studieschuld, hoe meer dit drukt op je leencapaciteit. Het volledig aflossen van een studieschuld vóór je hypotheekaanvraag kan je leenruimte aanzienlijk vergroten.
Telt mijn partnerinkomen volledig mee bij een hypotheekaanvraag met twee inkomens?
Niet altijd volledig. Bij twee inkomens wordt het hoogste inkomen voor 100% meegeteld als toetsinkomen, terwijl van het laagste inkomen een bepaald percentage wordt meegenomen in de berekening — dit percentage wordt jaarlijks bijgesteld en stijgt geleidelijk richting 100%. Dit is bedoeld om huishoudens te beschermen tegen situaties waarin één inkomen wegvalt, bijvoorbeeld bij werkloosheid of zwangerschapsverlof. Een hypotheekadviseur kan precies berekenen hoe dit voor jullie specifieke situatie uitpakt.
Wat is het verschil tussen de toetsrente en de werkelijke hypotheekrente, en waarom maakt dat uit?
De toetsrente is de rente waarmee de bank berekent of je de hypotheeklasten kunt dragen, en is niet altijd gelijk aan de rente die je daadwerkelijk betaalt. Kies je voor een rentevaste periode korter dan tien jaar, dan gebruikt de bank een hogere toetsrente als veiligheidsmarge — dit verlaagt je maximale hypotheek. Kies je voor een rentevaste periode van tien jaar of langer, dan wordt de werkelijke contractrente gebruikt, wat bij een lage marktrente gunstig kan uitpakken voor je leencapaciteit.
Hoe vaak veranderen de financieringslastpercentages, en moet ik daar rekening mee houden bij mijn planning?
De financieringslastpercentages worden jaarlijks per 1 januari herzien door het Nibud en gepubliceerd door de Autoriteit Financiële Markten (AFM). Wijzigingen zijn doorgaans klein, maar kunnen bij grensgevallen toch invloed hebben op je maximale hypotheek. Als je een aankoop plant rond de jaarwisseling, is het verstandig om met je adviseur te bespreken welke percentages van toepassing zijn op het moment van je definitieve hypotheekaanvraag.
Wat zijn de meest gemaakte fouten bij het inschatten van de eigen maximale hypotheek?
Een veelgemaakte fout is rekenen met het bruto jaarinkomen zonder rekening te houden met bestaande schulden, een studieschuld of het effect van de toetsrente. Ook onderschatten mensen regelmatig de bijkomende kosten bij de aankoop van een woning, zoals overdrachtsbelasting, notariskosten en advieskosten, die je doorgaans niet kunt meefinancieren. Tot slot vergeten kopers soms dat de taxatiewaarde leidend is voor het maximale leenbedrag, niet de vraagprijs — zeker in een markt waar overbieden gebruikelijk is, kan dit voor verrassingen zorgen.
