Als je een hypotheek wilt afsluiten, kom je al snel twee begrippen tegen die op elkaar lijken, maar toch iets anders betekenen: het toetsinkomen en het brutojaarinkomen. Het verschil tussen deze twee bepaalt mede hoeveel je kunt lenen. In dit artikel krijg je op elke vraag een direct antwoord.
Wat is het toetsinkomen bij een hypotheek?
Het toetsinkomen is het inkomen dat een geldverstrekker gebruikt om te bepalen hoeveel hypotheek je maximaal kunt krijgen. Het is niet altijd gelijk aan wat je feitelijk verdient. Geldverstrekkers berekenen het toetsinkomen op basis van vaste regels en richtlijnen van het Nibud en de Autoriteit Financiële Markten (AFM).
Bij een hypotheekaanvraag kijkt de geldverstrekker niet alleen naar je salaris van de afgelopen maand. Ze nemen een breder beeld van je inkomenssituatie mee. Vaste inkomensbestanddelen tellen volledig mee, terwijl variabele of onzekere inkomsten soms maar gedeeltelijk of helemaal niet worden meegenomen.
Het toetsinkomen vormt de basis voor de berekening van de maximale hypotheek. Hoe hoger het toetsinkomen, hoe meer je in principe kunt lenen. Tegelijkertijd geldt er een maximale verhouding tussen je inkomen en de hypotheeklasten: de zogeheten loan-to-income-norm.
Wat is het brutojaarinkomen en hoe wordt het berekend?
Het brutojaarinkomen is het totale bedrag dat je in een jaar verdient vóór belastingen en sociale premies. Het omvat je bruto maandsalaris vermenigvuldigd met twaalf, inclusief vakantiegeld. Dit is het inkomensbedrag dat je terugvindt op je jaaropgave of in je arbeidscontract.
Bij de berekening van je brutojaarinkomen telt je vaste maandsalaris mee, plus structurele toeslagen zoals vakantiegeld en een dertiende maand, als die contractueel is vastgelegd. Bonussen of provisies die je incidenteel ontvangt, vallen hier doorgaans buiten.
Het brutojaarinkomen is een helder getal dat je eenvoudig kunt terugvinden in je arbeidscontract of op je salarisspecificatie. Het dient als startpunt voor de berekening van het toetsinkomen, maar is daar niet automatisch aan gelijk.
Wat is het verschil tussen toetsinkomen en brutojaarinkomen?
Het brutojaarinkomen is wat je feitelijk verdient op jaarbasis vóór belastingen. Het toetsinkomen is het inkomen dat de geldverstrekker hanteert bij de hypotheekaanvraag en kan hoger of lager uitvallen dan je brutojaarinkomen, afhankelijk van je inkomenssituatie en de inkomenscomponenten die wel of niet worden meegeteld.
Het toetsinkomen kan lager zijn dan je brutojaarinkomen als je inkomen deels variabel of onzeker is. Denk aan een flexibel contract, een tijdelijk dienstverband of inkomsten als zelfstandige. In zulke gevallen hanteren geldverstrekkers een voorzichtiger bedrag om het risico te beperken.
Maar het toetsinkomen kan ook hoger uitvallen. Als je partner ook inkomen heeft, worden beide inkomens samengevoegd tot een gezamenlijk toetsinkomen. Bovendien kunnen bepaalde toeslagen of uitkeringen die structureel zijn, zoals een AOW-uitkering of alimentatie, het toetsinkomen verhogen ten opzichte van alleen het brutosalaris.
Welke inkomenscomponenten tellen mee voor het toetsinkomen?
Voor het toetsinkomen tellen inkomenscomponenten mee die structureel en aantoonbaar zijn. Denk aan het vaste bruto maandsalaris, vakantiegeld, een contractueel vastgelegde dertiende maand, pensioeninkomen en alimentatie die je ontvangt. Variabele inkomsten tellen soms gedeeltelijk mee als ze over meerdere jaren aantoonbaar zijn.
De volgende inkomenscomponenten worden door geldverstrekkers doorgaans meegenomen:
- Vast bruto salaris inclusief vakantiegeld
- Structurele bonussen of provisies (gemiddeld over meerdere jaren)
- Inkomen van een eventuele partner
- Alimentatie die je ontvangt (onder bepaalde voorwaarden)
Voor zelfstandigen gelden andere regels. Zij kunnen geen loonstrook overleggen, waardoor geldverstrekkers kijken naar de gemiddelde winst uit onderneming over de afgelopen jaren. Dit maakt de hypotheekaanvraag voor ondernemers iets complexer, maar zeker niet onmogelijk.
Hoe beïnvloedt het toetsinkomen de maximale hypotheek?
Het toetsinkomen bepaalt direct hoeveel hypotheek je maximaal kunt krijgen. Geldverstrekkers hanteren een maximale hypotheeklast als percentage van je toetsinkomen, vastgesteld door het Nibud. Hoe hoger het toetsinkomen, hoe meer je kunt lenen en hoe meer ruimte je hebt bij het kiezen van een woning.
De verhouding tussen het toetsinkomen en de maximale hypotheek wordt berekend aan de hand van de financieringslastpercentages van het Nibud. Deze percentages geven aan welk deel van je inkomen maximaal mag opgaan aan hypotheeklasten. Ze worden jaarlijks bijgesteld op basis van de actuele hypotheekrente en economische omstandigheden.
Een hogere hypotheekrente leidt doorgaans tot een lagere maximale hypotheek bij hetzelfde toetsinkomen, omdat de maandlasten bij een hogere rente zwaarder drukken op je inkomen. Omgekeerd biedt een lagere rente meer leenruimte. Dit maakt het verstandig om bij een hypotheekaanvraag goed te letten op de actuele renteontwikkelingen en wat die voor jouw situatie betekenen. Meer weten over hypotheken en hoe je de beste keuze maakt? Dat lees je op de pagina van Veldsink over hypotheekadvies.
Wanneer is professioneel hypotheekadvies verstandig?
Professioneel hypotheekadvies is verstandig zodra je inkomenssituatie niet volledig vast en eenduidig is, of als je voor het eerst een hypotheek afsluit. Een adviseur helpt je het toetsinkomen correct in kaart te brengen, zodat je niet voor verrassingen komt te staan tijdens de hypotheekaanvraag en je weet wat je maximaal kunt lenen.
Heb je een variabel inkomen, ben je zelfstandige of heb je meerdere inkomstenbronnen? Dan is de berekening van het toetsinkomen complexer dan bij een standaard dienstverband. Een onafhankelijk adviseur kent de regels per geldverstrekker en weet welke inkomenscomponenten je kunt meenemen en hoe je die het beste onderbouwt.
Ook als je een hypotheek wilt oversluiten of verhogen, loont het om je situatie opnieuw door te laten rekenen. Je inkomen en de hypotheekrente kunnen zijn veranderd, wat invloed heeft op wat haalbaar is. Bekijk jouw persoonlijke situatie als startpunt om te zien welke opties bij jou passen.
Hoe Veldsink helpt met hypotheekadvies
Veldsink biedt onafhankelijk hypotheekadvies waarbij jouw persoonlijke situatie het uitgangspunt is. Of je nu voor het eerst een woning koopt, wilt oversluiten of je hypotheek wilt verhogen, de adviseurs zoeken voor jou de beste oplossing uit meer dan 30 geldverstrekkers. Daarbij kijken ze niet alleen naar de hypotheekrente, maar ook naar de voorwaarden die bij jou passen.
Wat Veldsink voor je doet bij een hypotheekaanvraag:
- Persoonlijke analyse van je inkomenssituatie en toetsinkomen
- Vergelijking van meer dan 30 geldverstrekkers op rente en voorwaarden
- Volledige begeleiding van aanvraag tot afronding
- Maatwerkadvies, ook bij variabel inkomen of zelfstandig ondernemerschap
Wil je weten wat jij maximaal kunt lenen en welke hypotheek het beste bij jouw situatie past? Maak een afspraak met een adviseur van Veldsink en ontvang persoonlijk advies zonder verplichtingen.
Veelgestelde vragen
Kan ik mijn toetsinkomen verhogen om meer hypotheek te krijgen?
Ja, er zijn een aantal manieren om je toetsinkomen te verhogen. Als je partner ook inkomen heeft, wordt dat samengevoegd met jouw inkomen tot een gezamenlijk toetsinkomen. Daarnaast kunnen structurele inkomenscomponenten zoals een contractueel vastgelegde dertiende maand of aantoonbare bonussen over meerdere jaren bijdragen aan een hoger toetsinkomen. Een hypotheekadviseur kan je helpen om alle relevante inkomenscomponenten correct mee te laten tellen.
Wat als ik naast mijn vaste baan ook freelance-inkomsten heb? Tellen die mee?
Freelance- of neveninkomsten kunnen meetellen voor het toetsinkomen, maar geldverstrekkers stellen hier doorgaans strengere eisen aan. Meestal moet je deze inkomsten over minimaal twee tot drie jaar kunnen aantonen via belastingaangiften of jaaropgaven. Het bedrag dat wordt meegenomen is vaak het gemiddelde over die jaren, niet het hoogste jaar. Het loont om dit vooraf met een adviseur door te nemen, zodat je weet wat je realistisch kunt verwachten.
Hoe wordt mijn toetsinkomen berekend als ik een tijdelijk contract heb?
Bij een tijdelijk contract kijken geldverstrekkers kritischer naar de zekerheid van je inkomen. Heb je een intentieverklaring van je werkgever dat het contract verlengd of omgezet wordt naar vast? Dan kan dat tijdelijke contract toch volledig meewegen. Zonder zo'n verklaring hanteren sommige geldverstrekkers een lager toetsinkomen of stellen zij aanvullende voorwaarden. Het is verstandig om dit vroeg in het proces te bespreken met een hypotheekadviseur.
Wat is een veelgemaakte fout bij het inschatten van de maximale hypotheek?
Een veelgemaakte fout is dat mensen uitgaan van hun nettosalaris of hun brutojaarinkomen als maatstaf voor wat ze kunnen lenen, terwijl de geldverstrekker het toetsinkomen hanteert — en dat kan afwijken. Ook wordt de impact van de actuele hypotheekrente op de maximale leenruimte vaak onderschat: bij een hogere rente kun je bij hetzelfde inkomen minder lenen. Door vooraf een berekening te laten maken, voorkom je teleurstellingen tijdens de zoektocht naar een woning.
Geldt hetzelfde toetsinkomen bij elke geldverstrekker?
Niet altijd. Hoewel geldverstrekkers allemaal werken met de Nibud-richtlijnen en de AFM-normen als basis, hebben zij binnen die kaders enige ruimte om eigen beleid te voeren. Zo kan de ene geldverstrekker een structurele bonus anders waarderen dan de andere, of soepeler omgaan met bepaalde inkomensvormen. Dit is een van de redenen waarom het vergelijken van meerdere geldverstrekkers — zoals Veldsink dat doet — zo waardevol is.
Heeft alimentatie die ik betaal ook invloed op mijn toetsinkomen?
Ja, alimentatie die je betaalt heeft een negatief effect op je toetsinkomen. Geldverstrekkers houden rekening met financiële verplichtingen zoals partneralimentatie, omdat deze je vrij besteedbaar inkomen verlagen. Kinderalimentatie wordt in sommige gevallen ook meegewogen. Het is belangrijk om dit soort verplichtingen bij je hypotheekaanvraag transparant te vermelden, zodat de berekening klopt en je niet voor verrassingen komt te staan.
Hoe ver van tevoren moet ik mijn toetsinkomen laten berekenen als ik een huis wil kopen?
Het is verstandig om je toetsinkomen te laten berekenen vóórdat je actief op zoek gaat naar een woning. Zo weet je wat je maximale budget is en voorkom je dat je verliefd wordt op een huis dat net buiten je leenmogelijkheden valt. Een oriënterend gesprek met een hypotheekadviseur, zoals bij Veldsink, is vaak vrijblijvend en geeft je al snel een helder beeld van je financiële speelruimte.
